주택 소유자 변경 시 임차인의 보증금 청구권 문제

집주인이 바뀌었을 때 임차인은 새 소유자를 임대인으로 자동 승계되지만, 이것이 항상 유리한 것은 아니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 새 소유자가 보증금 반환 의무를 떠안지만, 종전 임대인의 자력이 충분했다는 이유로 계약한 임차인은 새로운 채무자를 강요당할 수 있다.

임차인이 대항력을 갖추려면 주택 인도 후 전입신고를 완료해야 하며, 이 경우 소유자 변경 후에도 보증금을 청구할 수 있다. 반대로 전입신고를 미뤄 뒀다면 새 소유자는 임차인의 존재를 인수하지 않으므로 종전 임대인을 상대로만 청구 가능하다.

임차인이 새 소유자를 받아들이지 않으려면 소유권 이전을 안 후 즉시 서면으로 이의를 제기하고 종전 임대인에게 보증금 반환을 청구해야 한다. 차임을 새 계좌로 보낸 후 뒤늦게 이의를 제기하면 승계를 받아들인 것으로 간주될 수 있으므로 신속한 대응이 중요하다.