꼬마빌딩 계약금 해제, 이행 착수가 기준

꼬마빌딩 매매계약 후에도 계약금 해제가 가능한지는 이행 착수 여부가 핵심 기준이 된다. 민법 제565조는 별도 약정이 없는 한 당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지 매도인은 받은 계약금의 두 배를 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다고 정하고 있다. 중도금 지급 등 이행에 착수한 뒤에는 계약금만으로 해제할 수 없다.

대법원은 2006년 2월 10일 선고한 판결(2004다11599)에서 약정일 전 중도금 선지급도 적법한 이행 착수가 될 수 있다고 판단했다. 2015년 4월 23일 선고한 판결(2014다231378)은 계약금 일부만 지급된 상태에서 실제 받은 금액의 두 배만 상환해서는 해제할 수 없다고 봤다. 2021년 9월 16일 선고한 판결(2020다213364)은 매도인이 말로만 통보해서는 해제가 되지 않고 배액 상환이나 이행제공이 필요하다고 확인했다.

계약서에 중도금 선지급 제한이나 대출 불발 시 해제 조건을 명확히 정해 두지 않으면 분쟁과 손해배상 책임이 커질 수 있다. 매수인은 대출 신청기한과 계약금 반환 조건을 구체적으로 협의하고, 매도인은 분할 지급 일정과 해제 조건을 명시할 필요가 있다고 짚었다.