대법원, 신탁방식 재건축 위탁자 범위 판단 기준 제시

대법원은 신탁업자가 사업시행자인 재건축사업에서 위탁자의 범위를 신탁계약 체결 여부만으로 판단해서는 안 된다고 판결했다. 2025년 2월 20일 선고된 대법원 판결(2024두52427)은 사업시행자 지정에 동의한 토지 소유자도 위탁자에 포함되며, 구분등기 시점이 아닌 실질적인 구분소유권 성립 여부를 함께 살펴야 한다고 명시했다.

사건은 1983년 신축된 아파트 단지의 상가 지하층 소유자들이 신탁사로부터 위탁자 명단에서 제외된 것에 대해 지위 확인을 구한 소송이었다. 신탁사는 정비구역 지정 이후 구분등기가 이뤄졌다는 이유로 소유자들을 배제했으나, 대법원은 구조상 독립성을 갖춘 점포들의 실질적 구분소유권이 건물 신축 당시부터 성립했다고 판단했다.

신탁방식 재건축은 조합 설립 절차를 줄이고 전문적 관리를 기대할 수 있는 장점이 있지만, 소유자들은 동의서 제출 전 위탁자 인정 기준과 의사결정 구조를 확인하고 권리 입증 자료를 확보해야 한다. 신탁계약서에 정보 공개 범위와 주민 의견 반영 방식, 계약 해지 사유 등을 구체적으로 담아 소유자의 실질적 권리를 보호해야 한다.