아파트 가격, 건축비 상승으로 하방 경직성 높아져

아파트 가격의 '밑바닥'을 결정하는 것은 시장 심리가 아니라 건축비와 공사비 등 생산비용이라는 구조적 요인이다. 건설공사비지수는 2020년 대비 2025년 중반 131 수준으로 5년간 30% 이상 올랐으며, 정비사업 현장에서는 평당 800만~1100만 원대의 공사비가 고착화되고 있다.

생산비용의 증가는 아파트 가격이 이 비용 이하로 떨어지기 어렵다는 의미로, 미래 가격의 하방 경직성을 높이는 핵심 동인이 된다. 동시에 고금리와 사업성 악화로 착공 물량이 줄어들고 있으며, 현재의 착공 감소는 2~3년 뒤 입주 물량 부족으로 현실화될 가능성이 크다.

정부는 수요 억제책만으로는 한계가 있으며, 금융 지원·세제 인센티브·공공-민간 협력 등을 통해 공급 안정화에 정책의 초점을 맞춰야 한다. 생산비용이라는 현실적 벽을 인정하고 공급 안정화 방안을 조속히 마련하지 않으면 공급 절벽과 지역별 양극화만 심화될 우려가 있다.