수도권 데이터센터 시장, 캡레이트 압축으로 고수익 기대 어려워

AI 인프라 수요 증가로 데이터센터 가격 상승 기대가 높지만, 캡레이트 압축으로 추가 수익 창출이 제한되고 있다. 국내 투자자 88%가 데이터센터 가격 상승을 예상하고 수도권 임대료는 2019년 대비 78.6% 올랐으나, 현재 캡레이트 5.3%∼6.5% 수준은 아시아태평양 주요 시장과 비슷해 가격 상승을 통한 매각 차익 기대가 어렵다.

국내 데이터센터 시장의 구조적 한계도 문제다. 3∼7년 내 매각을 전제로 한 프로젝트 펀드 중심 구조에서 대주단의 장기 임차 요구로 초기 임대료 인상률이 연 2% 고정값으로 묶이는 경우가 많아, 시세 상승이 개별 자산의 순영업소득에 즉시 반영되지 않는다.

향후 투자 성과는 단순 매매가가 아니라 임대차 기간, 재계약 시점, 엑시트 시점 등 현금흐름 설계 변수에 따라 결정될 것으로 전망된다. 시장 임대료 상승분을 계약 조건에 효과적으로 반영하고 순영업소득 성장 경로를 고려한 자산이 투자 시장에서 높은 평가를 받을 가능성이 있다.