물류창고 시장, 공급 경쟁에서 품질 경쟁으로 전환

국내 물류창고 시장이 단순한 공급 경쟁에서 벗어나 창고 구조와 임차인 업종에 따라 수요가 집중되는 시장으로 전환되고 있다. 알스퀘어가 발간한 '2026 물류창고 트렌드 리포트'에 따르면 2025년 1·4분기부터 상온·저온 물류창고의 공실률이 하락세로 돌아섰으며, 규모별로는 소형과 초대형 창고의 공실률이 낮은 반면 대형 창고는 높은 수준을 보였다.

창고 면적 비중이 공실률을 크게 좌우하는 핵심 요소로 작용했다. 국내 물류창고의 연면적 대비 순수 창고 면적 비중은 2016년 평균 95%에서 2025년 평균 67%로 낮아졌으며, 창고 면적 비중이 90% 이상인 경우 공실률은 약 12%에 그친 반면 60% 미만인 경우는 42%의 공실률을 기록했다.

2024년까지 이어진 대규모 물류창고 신규 공급은 2025년 들어 급감했으며, 시장은 신규 공급보다 기존 완공 자산 중 경쟁력이 검증된 자산을 중심으로 재편되는 흐름이다. 배송 회전율 극대화와 구조 설계가 임차인 유치경쟁에서 우위를 점하는 기준으로 자리 잡았다.