담보신탁의 위험성, 임차인 보호 사각지대 노출

부동산 담보신탁은 단순 대출이 아니라 소유권이 신탁회사로 완전히 이전되는 구조로, 임차인이 법적 보호를 받지 못할 수 있다.

금융권은 도산절연 효과와 공매의 용이성 때문에 담보신탁을 선호하며, 특히 빌라·다가구주택 등 담보가치가 낮은 부동산에서 신탁등기를 요구한다. 그러나 공인중개사들이 신탁의 법적 의미를 제대로 설명하지 않아 위탁자가 임대인으로 계약하는 사례가 많아 문제가 된다.

임차인이 신탁사의 명시적 승낙 없이 위탁자와 계약하면 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 잃어 전세금을 회수할 수 없다. 대법원은 신탁관계를 설명하지 않은 공인중개사의 책임을 인정한 판례도 있다.