분양가상한제, 의도와 달리 자금력 있는 수요자 중심으로 작동

분양가상한제가 적용되는 서울 강남·서초·송파·용산구의 분양가가 상한제가 없는 지역과 비슷한 수준으로 수렴하고 있다. 2026년 7월 기준 서초구 분양가 3.3㎡당 7842만원은 상한제 미적용 동작구 7844만원과 거의 같은 수준이며, 기존 주택 시세는 강남 3구 1억1145만원으로 나머지 지역 5303만원의 2배 이상 차이가 난다.

분양가상한제 적용 지역에서 청약 당첨 시 시세차익이 크게 발생하지만, 규제지역 25억원 초과 주택의 주택담보대출 한도가 2억원으로 제한되면서 실제 혜택은 현금 동원력이 높은 수요자에 집중된다. 무주택 실수요자의 주거비 부담을 낮추려는 제도가 자금 여력이 접근성을 가르는 변수가 되고 있는 것이다.

서울의 토지가격 상승, 공사비 증가, 신축 공급 부족 등 복합적 요인이 작용하는 가운데 분양가와 대출 규제를 함께 설계하고 실수요자가 감당할 수 있는 가격의 주택이 꾸준히 공급될 수 있는 구조 마련이 필요하다.