상가 권리금 분쟁 대응, '제소전 화해 조서'로 자산 보호

상가임대차보호법 강화로 건물주가 임차인의 권리금 회수를 정당한 사유 없이 방해하면 수억 원대 손해배상 책임을 지게 된다. 일부 임차인들이 지인을 신규 임차인으로 내세워 현실적으로 수용 불가능한 조건을 제시하고 거절 시 손해배상을 청구하는 악용 사례가 증가하고 있다.

제소전 화해는 소송 제기 전 법원에 출석해 합의 내용을 명문화하는 절차로, 조서 성립 시 대법원 확정판결과 동일한 효력을 갖는다. 임차인이 임대료를 3기 이상 연체하거나 중대한 의무를 위반할 경우 별도의 명도 소송 없이 즉각 강제집행이 가능해 건물주의 시간과 비용을 보호할 수 있다.

리모델링이나 신축을 계획하는 투자자는 계약 단계에서부터 향후 공사 일정과 퇴거 시점을 구체적으로 명시한 제소전 화해 조서를 마련해야 한다. 이는 추후 제기될 수 있는 '권리금 회수 방해' 주장에 대해 건물주의 정당한 사유를 입증하는 결정적 증거로 작용한다.