집과 도시를 떼어놓은 조닝의 역설

건축가 임우진은 2026년 10월 13일 기고에서 한국 집값 문제의 본질이 주택 부족이 아니라 집이 도시에서 분리되고 있는 데 있다고 짚었다. 그는 도시가 집과 직장, 학교와 시장이 얽힌 관계의 집합인 만큼 주택 공급과 함께 집을 도시와 다시 잇는 작업이 필요하다고 주장했다.

에버니저 하워드가 1898년 제안한 전원도시는 도시의 일자리와 문화, 농촌의 자연을 결합하려는 계획이었다. 그러나 이후 1916년 뉴욕의 조닝 규제와 일제강점기 조선시가지계획령을 거치며 주거·상업·공업을 나누는 기능 분리 방식으로 변질됐다. 자동차 보급은 이러한 분리를 가속해 시민들의 하루를 이동으로 잘게 쪼갰다.

집을 재산가치로만 바라보는 시각이 굳어진 상황에서는 공급 중심 정책만으로 부동산 시장의 논리를 뒤집기 어렵다. 저자는 도시의 모양을 바꾸기 전에 도시를 바라보는 우리의 생각부터 바꾸어야 한다고 제언했다.