법인 임차인의 임대인 지위 승계 불가, 건물주 보증금 반환 책임 유지

법인이 임차인인 경우 주택임대차보호법의 보호를 받지 못해 건물주 변경 시에도 임대인 지위를 승계하지 않는다. 대법원은 법인 임차인의 보증금 반환을 위해 건물주가 매매계약서에 '보증금 인수' 특약을 명시했더라도, 임차인의 명시적·묵시적 승낙이 없으면 면책적 채무인수로 인정할 수 없다고 판단했다.

실제 사건에서 건물주 A가 법인 B에게 임대한 주택을 C에게 매도하며 보증금 8600만 원을 공제하고 매매대금을 정산했으나, C가 보증금을 반환하지 않자 B가 A를 상대로 소송을 제기했다. 대법원은 B 법인이 C의 자력을 확인하지 않은 상황에서 면책적 채무인수를 승낙했다고 보기 어렵다고 지적했다.

건물주는 법인 임차인과의 거래 시 매매계약 체결 단계에서 임차인의 명확한 동의를 서면으로 받아야 보증금 반환 책임을 면할 수 있다. 법인 임차인은 주민등록이 불가능해 임대차보호법의 보호를 받지 못하므로 거래 시 각별한 주의가 필요하다.