부동산 수익성 악화, 건물주는 운영 효율성 강화 필수

저금리 시대 종료로 중소형 수익형 부동산의 자본환원율(Cap Rate)이 연 4% 안팎인 반면 대출금리가 이를 상회하는 역레버리지 상황이 일상화됐다. 한국부동산원 2026년 2분기 조사에서 중대형 상가 공실률 14.3%, 투자수익률 1.10%, 소규모 상가 0.86%로 저조한 반면 오피스는 공실률 9.0%, 투자수익률 2.15%를 기록했다.

건물주가 간과하기 쉬운 위험은 임대료 하락이 아니라 '수익성의 조용한 침식'이다. 임대료가 변하지 않아도 인건비, 전기료, 보험료, 설비 유지비 증가로 순영업소득(NOI)이 지속적으로 감소하면 자산가치가 떨어진다. 순영업소득이 연 3000만원 감소하고 자본환원율이 4%라면 이론적으로 자산가치는 약 7억5000만원 하락할 수 있다.

앞으로 20년은 부동산을 얼마나 잘 운영하느냐가 자산가치를 결정하는 시대가 될 것이다. 건물주는 임대료 수금과 시설 점검을 넘어 임대료 시장 적정성, 계약 만료 시기 분산, 비용 추이 관리, 예방적 유지관리를 통해 수익성을 지켜야 한다.