건물주·임차인 누수 수리 책임 분쟁 쟁점

임대차계약서에 '수리는 임차인 부담' 특약이 있더라도 건물 구조나 기본 설비에서 생긴 중대한 누수는 원칙적으로 건물주가 고쳐야 한다고 기사는 2026년 11월 7일 밝혔다. 대법원은 1994년 12월 9일 선고한 판결에서 수선 범위를 구체적으로 정하지 않은 특약은 평소 생길 수 있는 작은 파손의 수리에 그친다고 판단했다. 큰 파손 수리와 기본 설비 교체는 여전히 건물주의 몫으로 남는다.

건물주는 민법 제623조에 따라 임차인이 계약 목적대로 건물을 쓸 수 있도록 유지할 의무를 진다. 건물주가 수리를 미루면 임차인은 먼저 수리한 뒤 그 비용의 상환을 청구할 수 있다(민법 제626조). 임차인은 수리가 필요한 상태를 알게 되면 지체 없이 알려야 하며(민법 제634조), 임차인이 직접 설치한 설비에서 생긴 누수라면 책임 소재가 달라질 수 있다.

기사는 분쟁을 막으려면 계약서 수선 조항에 임차인과 건물주가 맡을 항목을 구체적으로 나눠 적고 입주 전 건물 상태를 사진으로 남겨야 한다고 강조했다. 특약 한 줄로 모든 수선 책임을 넘길 수 있다는 기대는 법정에서 통하지 않을 수 있다고 덧붙였다.