정비사업 기간 단축의 재무적 가치, 사업마다 다르다

서울시가 정비구역 지정 후 조합설립까지 걸리는 기간을 365일에서 120일로 단축하고, 모아주택도 착공까지 6년에서 4.5년으로 줄이는 방안을 추진 중이다. 정비사업에서 기간 단축은 단순한 행정절차 개선이 아니라 금융비용, 공사비 상승, 현금흐름에 영향을 주는 재무변수다.

사업기간이 1년 길어지면 평균 300억원 자금이 연 6% 비용으로 묶여 금융비용만 18억원이 발생한다. 다만 기간 단축을 위해 추가 용역비나 계약조건 조정이 필요하면 절감 효과가 상쇄될 수 있다. 현금 유입 시점도 중요해서 2년 뒤 받는 100억원의 현재가치는 89억원이지만, 1년 뒤 받으면 94억원이 된다.

정비사업 사업성 검토 시 예상 기간뿐 아니라 7년, 8년, 9년, 10년 등 다양한 시나리오로 민감도 분석이 필요하다. 어떤 사업은 1년 단축이 용적률 확보보다 경제적이지만, 다른 사업은 공사비 협상이 더 중요할 수 있다. 정비사업에서 1년의 가격은 사업장마다 다르며, 중요한 것은 기간 단축 자체가 아니라 그것이 만드는 재무적 가치다.