호텔 투자, 객실당 가격보다 수익성 분석이 핵심

호텔 매각 시 객실당 가격(Price Per Key)은 빠른 비교를 위한 지표일 뿐, 실제 투자가치는 일일 객실매출(RevPAR)과 순영업소득(NOI)으로 판단해야 한다. 서울 호텔의 2025년 RevPAR은 약 20만7300원으로 2019년 대비 67% 상승했으나, 청소·인력·수수료 등 운영비를 제외한 실제 수익은 훨씬 적다.

객실당 4억원과 6억원의 호텔이 입지와 고객층에 따라 수익성이 크게 달라진다. 부산 베스트웨스턴 해운대 호텔의 경우 객실당 2억1000만원이지만 2024년 NOI 15억원으로 자본환원율 5.2%를 기록했다. 리모델링 비용, 영업중단 손실, 집기·비품 교체 적립금 등을 고려하면 초기 매입가격의 의미가 완전히 달라진다.

호텔은 매일 객실을 팔아야 하는 운영형 부동산이므로, 객실료 인상 여력, 비수기 점유율 개선, 운영비 절감 가능성을 종합적으로 검토해야 한다. 공사비 회수 기간이 지나치게 길다면 좋은 투자가 아닐 수 있으며, 매입 후에도 지속적인 수익 창출이 매각가격을 좌우한다.