한국 투자자들의 도쿄 중소형 빌딩 투자 급증

고금리 기조로 서울 빌딩 투자의 수익성이 악화하면서, 한국 자산가들이 도쿄 중소형 오피스 시장으로 눈을 돌리고 있다. 서울은 캡레이트 2.0~2.3%에 대출금리 4~5%로 레버리지 활용 시 손실이 발생하는 반면, 도쿄는 캡레이트 3~4%에 대출금리 2% 내외로 차입금이 많을수록 수익률이 높아지는 구조다.

도쿄 시장의 경쟁력은 다섯 가지 구조적 반전에서 비롯된다. 첫째, 낮은 대출금리로 실제 수익률을 6.5~8%까지 끌어올릴 수 있고, 둘째 공실률 1.1~1.84%의 극도로 낮은 수준과 차지차가법으로 임차인 고착이 보장되며, 셋째 엔저로 진입 자금이 절감되고, 넷째 임대료 보증회사와 전문 자산관리 인프라가 원격 운용을 가능하게 한다.

다섯째 도쿄의 유연한 시장 구조는 서울의 권리금 제도와 임대료 5% 인상 제한으로 인한 가격 경직성과 대비된다. 글로벌 자금이 도쿄에 집중되는 현상은 일시적 유행이 아니며, 선진화된 관리 인프라와 강력한 임차인 고착 구조를 갖춘 도쿄 투자는 이제 전략적 필수가 됐다.