세입자 계약갱신요구권과 매도인의 법적 대응

주택 매매 시 세입자가 퇴거 의사를 밝혔다가 매매계약 후 계약갱신요구권을 행사하는 분쟁이 증가하고 있다. 대법원은 임차인이 먼저 갱신을 요구했더라도 매수인이 소유권을 취득한 후 법정기간(임대차 종료 6개월~2개월 전) 내에 실거주를 이유로 갱신거절이 가능하다고 판단했으나, 실거주 의사는 구체적 정황과 증거로 입증해야 한다.

세입자의 사전 퇴거 약속이나 협조만으로는 갱신요구권이 소멸하지 않으며, 신의성실 원칙도 이미 지급한 이사비 반환을 보장하지 않는다. 다만 경제적 궁박 상황에서 불공정한 합의가 이루어진 경우 민법상 불공정한 법률행위나 강박에 의한 의사표시 문제를 검토할 수 있다.

매도인은 계약 전 세입자의 퇴거 의사를 서면으로 확보하고, 매매계약서에 명도 관련 위험 분담 조항을 명시하며, 협의 과정의 기록을 남기는 것이 분쟁 예방의 핵심이다. 이미 지급한 금액 반환보다 남은 잔여금을 명도 시점과 연동시키는 방식이 더 현실적이다.