서울 전역 토지거래허가제 위헌 쟁점 재조명

2025년 10월 20일부터 서울 전역 아파트가 토지거래허가 대상에 포함되면서 이 제도는 주택시장 전체에 영향을 미치는 규제가 됐다. 헌법재판소는 1989년 12월 22일 '88헌가13' 결정에서 당시 국토이용관리법상 토지거래허가제의 기본 구조를 합헌으로 판단했다. 그러나 기고자는 이 결정이 현재의 서울 전역 규제까지 자동으로 정당화하지는 않는다고 지적했다.

1989년 결정은 규제 대상이 투기 우려 지역에 한정되고 기간이 5년 이내이며 불복 절차가 마련돼 있다는 전제에서 나왔다. 현재 서울 아파트에 대한 허가 신청은 2026년 8월까지 누적 5만5990건에 달했다. 부동산거래신고법 시행령에 따라 주거지역 기준 면적을 최저 6㎡까지 낮출 수 있어 사실상 대부분의 아파트 거래가 허가 대상이 될 수 있다.

향후 쟁점은 서울 전역을 하나의 규제권역으로 묶는 것이 적정한지, 거래 감소 효과가 실수요자의 불이익보다 큰지, 계약 자유를 어느 정도까지 제한할 수 있는지다. 기고자는 규제가 넓고 오래 지속될수록 국가가 필요성과 효과를 구체적으로 설명해야 한다고 강조했다.