임대인 '직접 사용' 주장 시 임차인 권리 - 주택과 상가 법리 차이

집주인이 '직접 쓰겠다'고 주장할 때 임차인의 법적 권리는 주택과 상가에서 다르게 적용된다. 주택 임대차에서는 임대인이 실거주 의사의 진정성을 입증해야 하며, 단순 구두 주장만으로는 부족하다. 상가 임대차에서는 임대인의 직접 영업 계획만으로 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈할 수 없다.

주택 임차인은 계약갱신 거절 통보를 문서로 확보하고 임대인의 실제 입주 여부를 확인해야 한다. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후 실제 입주하지 않거나 제3자에게 재임대한 경우 손해배상을 청구할 수 있다. 상가 임차인은 건물주의 의사 표시를 녹취나 문자로 기록하고 신규 임차인 주선 과정을 날짜별로 정리해야 한다.

최신 대법원 판례는 임차인 보호 방향으로 흐르고 있으나 법이 자동으로 보호하지는 않는다. 임차인은 통보 내용, 대화 기록, 실제 거주 여부 등 필요한 증거를 사전에 확보하고 계약 만료 최소 6개월 전부터 전문가와 상담하는 것이 안전하다.